Арендные экономические отношения являются весьма перспективным методом хозяйствования.

Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Общее требование к форме договора - письменная при сроке более одного года, если одна из сторон договора является юридическим лицом - независимо от срока. Необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом, исключения из которого могут быть установлены законом.

В договоре аренды должны найти отражение следующие вопросы: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

В договор аренды также могут включаться обязанности арендодателя в материально-техническом обеспечении, техническом перевооружении производства, социальном развитии, оказании информационной, консультативной и иной помощи, в содействии развития производства, внедрения научно-технических достижений, передовых технологий и т.д.

При заключении договора аренды следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

Стоимость арендованного имущества в договоре определяется из оценки имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.

Поскольку договор является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате.

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В ГК перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, и установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и требования арендодателя на этом основании досрочного расторжения договора. Стороны договора имеют право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Сдача имущества в аренду не влечет передачи права собственности на это имущество. Собственностью арендатора являются продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества. В собственность арендатора, входящую в состав арендованного имущества, включаются также материальные и иные ценности, приобретенные на основаниях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.

Арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то производится в разумный срок.

Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором, в котором должен регламентироваться порядок расчетов с арендодателем по всей причитающейся ему арендной плате со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

После выкупа арендованного имущества арендное предприятие по решению его трудового коллектива может быть преобразовано в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности.

Сроки аренды определяются договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей аренды договор может быть и краткосрочным - до 5 лет.

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

По истечении срока договора арендатор имеет право на его возобновление. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.

Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. В случае досрочного прекращения основного договора - договора аренды для суб-арендатора предусмотрено специальное право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, на которых были предусмотрены договором аренды для основного арендатора.

Если трудовой коллектив в качестве стратегии развития выбирает выкуп имущества арендодателя, в договоре аренды следует предусмотреть стоимость выкупаемого имущества, сроки и порядок выкупа. Особо следует оговорить право досрочного выкупа имущества.

В договоре необходимо указать, в какой форме осуществляется выкуп имущества трудовым коллективом. Их может быть две.

Первая - ежегодные выплаты арендодателю части стоимости подлежащего выкупу имущества, включаемой в арендную плату (амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств - полностью или частично) в течение всего срока действия договора.

Вторая форма - единовременный взнос выкупной цены (сроки и порядок внесения коллектив определяет самостоятельно).

Если при выкупе вносится полная стоимость имущества по истечении предусмотренного договором срока, вы- плата арендной платы прекращается.

При заключении договора аренды следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

Евгений АЛЕЙНИК, юрисконсульт АФ «Аудит-Премьер»

(по материалам ИПС «Гарант»).