Приобретая жилье, будьте трижды осторожны
Меняются времена, мы легко сыплем терминами: «рыночные отношения», «либеральная экономика», «приватизация», «недвижимость в собственности»... Кажется, можно было уже додуматься до простой вещи: если жить мы стали в новых отношениях, то и вести себя надо как-то иначе. Если хотим, чтобы «как на Западе», то следует помнить: там адвокат, как врач. Не в том плане, что ему медицинское образование нужно, а в том смысле, что он тоже своего рода «домашний доктор». Только «лечит» по правовым вопросам.
Помню, моя знакомая с удивлением рассказывала, как во время зарубежной командировки снимала себе жилье в стране пребывания. Хозяин понравившейся ей квартиры внимательно прочитал договор и сказал, что ему необходимо проконсультироваться со своим адвокатом. Когда тот дал «добро», тогда договор и подписали. И ни минутой раньше. А чему удивляться? Нормальное, грамотное поведение человека, который не хочет быть облапошенным.
Наши же люди и в новых отношениях живут по старой логике: гром не грянет, мужик не перекрестится. Вот, пожалуйста. Приходит на прием дама. Глаза покрасневшие, платочек наготове - в руке мнет. Так, думаю, не иначе квартирный вопрос «пришел». И точно. Дамочка с супругом только что из-за рубежа. Ввозили иномарку. Подошла некая женщина - дескать, оформлю все в три минуты. За хлопоты берет немного. Согласились. Она действительно серьезно сократила им время пребывания на таможне.
Потом благодарные владельцы машины сами выложили ей, что долго работали за границей, накопили денег, теперь мечтают расшириться - поменять старую квартиру на новую, побольше. Новая знакомая авторитетно заявила: ничего сами не делайте, обманут. Я вам помогу. Мои - пять процентов от стоимости нового жилья, за продажу старого копейки не возьму. Да, сразу говорю: обмены нынче запрещены, так что надо одновременно продать старую квартиру и купить новую. В принципе, это может быть тот же обмен, только оформленный через договор купли-продажи. Врала тетка насчет запретов на обмен, как сивый мерин, только они этого не знали. Супруг моей посетительницы, воображавший себя человеком проницательным и предусмотрительным, заявил, что хочет сначала оформить договор на новую квартиру, а только потом продавать старую. Дама согласилась, что, с точки зрения супругов, почему-то служило доказательством ее порядочности.
Новую квартиру она нашла довольно скоро. Ее хозяйка сказала, что другое жилье у них есть, квартиру могут освободить моментально, только оформить договор пока трудно: сын в длительной командировке, а квартира приватизирована на них обоих. Придется подождать. Правда, моя клиентка ждала с нетерпением: уж очень ей понравилось новое жилье. Коротала время в походах по магазинам: приглядывала в будущее «гнездышко» новые обои, сантехнику, мебель... За два дня до приезда второго владельца квартиры, добровольная помощница позвонила: нашелся человек, который дает за их старую квартиру на шесть тысяч больше того, что она стоит по оценке агентства недвижимости, подождать с их выездом он может, а осмотреть квартиру и заключить договор требует сейчас же.
Квартира потенциальному покупателю понравилась. Дама выписала своей помощнице доверенность - та ее заверила, что сделает все в три раза быстрее, если будет заниматься этим самостоятельно. А потом поехала еще раз поглядеть на будущее жилье. Дверь долго никто не открывал. Зато на звонок выглянула соседка и сказала, что Диану Георгиевну увезли в больницу: обострение у нее, так буянила, так буянила, что даже им через стенку слышно было. Только тогда дама заподозрила неладное. И пришла ко мне. Вовремя пришла.
Приехав в регистрационную палату, чтобы подать заявление об отмене доверенности, я узнал, что доверительница уже оформила ее продажу и сдала документы на регистрацию. Знакомые в нужных местах у нее, видимо, и впрямь были, уж очень резво она все устроила. Ну-с, одну беду отвели, будем проверять квартиру, которую так хочется приобрести моей доверительнице. Там, и правда, два владельца - мать и сын. Но, кроме того, прописана несовершеннолетняя дочь сына, которая в приватизации не участвовала. Но имеет право на это жилье. И на том основании, что при оформлении квартиры в собственность, а также при ее продаже интересы этой девушки ущемлены, она, достигнув совершеннолетия, легко может оспорить сделку. Практика говорит о том, что такие иски суды, как правило, удовлетворяют. Как минимум, новые владельцы должны будут выплатить ей значительную денежную компенсацию. Как максимум - остаться без квартиры.
Но самое-то главное, что в нашем случае, как выяснилось, сын вовсе не планировал ничего продавать, а слова его матушки - не более чем слова, ибо из-за развившегося душевного недуга она признана недееспособной. Что отсюда следует? Во-первых, никогда и никому не давайте доверенности на распоряжение недвижимым или ценным движимым имуществом. Только самым близким людям. Во-вторых, никогда не приобретайте недвижимость без участия юриста. Даже обращение в риэлтерскую фирму не может служить достаточной гарантией. К проверке жилья они нередко подходят весьма формально, а в соглашении их обязанности и степень ответственности за недобросовестную работу прописаны так невнятно, что «крайним» всегда окажется тот, кто к ним обращается, а не они.
А ведь не все покупают жилье потому, что любимой собачке тоже нужна своя комната. Весьма значительный процент его приобретателей составляют люди весьма небогатые, копившие на вожделенные дополнительные квадратные метры годами, отказывавшие себе во всем, влезавшие в долги. Они не обращаются к адвокату именно по той причине, что денег немного, а само такое обращение не кажется им обязательным. Напрасно. Потому что потом, когда вы будете втянуты в тяжбу за ваше жилье, адвоката нанимать все равно придется. Только этот вид услуг стоит куда дороже. Та сумма, которую вы потратите на услуги юриста, многократно окупится.
Проверить вторичное жилье, всех, кто в нем жил, кто имеет право претендовать на него, и тому подобное - у нас куда больше возможностей, чем у риэлтерских фирм. Кроме того, из своего опыта мы знаем о таких ухищрениях квартирных жуликов, которые «и не снились вашим мудрецам». По тому, как продавец жилья себя ведет, я уже с большой долей вероятности могу судить: тут все в порядке, а здесь что-то дело нечисто. Известны нам и «кидальные» схемы, и мошеннические «цепочки».
В завершение еще один пример. Несколько владельцев дачных участков обратились ко мне, потому что у них вызвал подозрение следующий факт: их председатель и правление, регистрируя новый устав, изменили организационно-правовую форму - из дачного товарищества получился дачно-потребительский кооператив. Сказали, будто иначе нельзя. А кто-то из дачников слышал, что ДПК - единственная форма, при которой кооператив отвечает по долгам его членов, а они - по долгам кооператива. То есть председатель берет кредит, в срок его не возвращает, отвечают своим имуществом все дачники. При дачном некоммерческом товариществе или дачном некоммерческом партнерстве такого нет.
Мои клиенты заподозрили, что председатель задумал какую-то аферу. И были правы. Переделать устав и получить в регистрационной палате новые документы я им помог. А когда они сказали, что хотят приватизировать свои участки, стал смотреть их первичные документы: половины нет в наличии. В лучшем случае это означает, что они потеряют возможность приватизировать их, как это позволяет Земельный кодекс, бесплатно. В худшем... Даже трудно предположить. Из-за разгильдяйства их старого правления земля кооператива не передана ему в постоянное бессрочное пользование, как это делалось до появления новой редакции Земельного кодекса, а осталась фактической собственностью местной администрации. Ну а хозяин - барин. Хочет казнит, хочет - милует. Может и выгнать. Тем более что при таком раскладе все их дома, бани и хозблоки не что иное, как самострой. Значит, могут быть снесены без компенсации.
А вот если бы мои клиенты ко мне обратились раньше, когда еще только покупали там участки у старых пользователей, я бы, увидев такое положение дел, категорически отсоветовал заключать сделку. Поверьте, они бы сэкономили массу денег и немереяное количество нервов. Чего и вам желаю.

Александр МАРТЫНОВ, адвокат межрегионального адвокатского
бюро «Мир».