С принятием нового Гражданского кодекса РФ начался новый экономико-правовой этап в жизни нашей страны в целом и ее регионов в частности, поскольку недвижимое имущество обрело четко определенный правовой статус, а оборот недвижимости стал осуществляться активнее, будучи обеспеченным конкретными правовыми нормами. Защита прав участников оборота недвижимости вышла на новый уровень после принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
В соответствии с законом госрегистрация проводится на всей территории России. С 31 января 1998 года действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принципиальная особенность системы госрегистрации: ей подлежат не правообладатели, не объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно: права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения) прав. Регистрация таких правоотношений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в различном порядке и влечет различные юридические последствия. По правилу, установленному п.2 ст.8 ГК РФ право на недвижимость возникает с момента госрегистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость.
Не путайте регистрацию права
и сделки
Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно тут появляются определенные (ст. 454 ГК РФ) взаимные обязательства сторон. Однако обязательства - это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того, чтобы сторона договора стала собственником, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации ее права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр (п. 2 ст. 8 ГК РФ) возникает право собственности.
Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость.
Однако в отдельных случаях возникновение вещного либо иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом его государственной регистрации, а с моментом прямо указанным в законе. В подобной ситуации роль государственной регистрации иная. Она состоит в том, чтобы подтвердить уже возникшее право, имея правоподтверждающее значение. Давайте рассмотрим некоторые случаи.
Когда роль иная
Возникновение права собственности у члена жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива после полной выплаты ими своего паевого взноса (п.4 ст. 218 ГК РФ) -у гражданина возникает не с момента государственной регистрации права, а с момента полной выплаты им пая. Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.
В случае смерти наследодателя, когда оставшаяся после него недвижимость переходит по наследству, право собственности на наследственное имущество возникает с момента открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда.
При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности другого супруга возникает с момента регистрации права того супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлено иное (ст. 33, 34 СК РФ).
Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением (п. 1 ст. 28 Закона «О государственной регистрации прав...»). Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают с момента государственной регистрации.
Право на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости возникает с момента государственной регистрации права на недвижимость (ст. 552 ГК РФ). Таким способом право возникает не на весь участок продавца, а только на его часть, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.
Основной особенностью приобретения прав на недвижимость является правило, согласно которому момент возникновения права связан с моментом государственной регистрации права. Но перечень приведенных в настоящей статье исключений подтверждает, что для большинства оснований приобретения собственности законодатель установил иной момент возникновения. Основания и момент возникновения права определяют особенности государственной регистрации.
Мария Анестраненко, ЮФ «Партнер-консультант».