Елена Бельская, юридическая фирма «Партнер-консультант».

Продолжение. Начало в № 6, 10.
Сегодня продолжаем разговор о жилищном законодательстве вообще и о социальном найме жилых помещений в частности, начатый в прошлом номере рубрики.

Нет ордера - нет основания

В прошлый раз мы говорили о том, что основанием для заселения гражданина в жилое помещение по договору социального найма служит ордер. Ордер на занятие жилого помещения по договору найма должен удовлетворять всем предусмотренным в законе требованиям.
Он должен быть выдан уполномоченным на то органом, облечен в требуемую законом форму, содержать все необходимые реквизиты, выдан надлежащему лицу на помещение, пригодное для постоянного проживания.
Между тем на практике требования, предъявляемые законом как к самому ордеру, так и к условиям его выдачи, зачастую нарушаются, что может повлечь признание ордера недействительным.
Основания и порядок признания ордера недействительным определены жилищным законодательством.
Недействительным ордер признается в судебном порядке.

С виду ордер, да не тот

Основания для признания его таковым следующие: предоставление гражданином несоответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилых помещений; иные случаи нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.
Признание ордера недействительным влечет за собой недействительность заключенного на его основе договора жилищного найма.
Мы уже говорили о том, что участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Наоборот, такой договор должен заключаться в письменном виде на основании выданного ордера.
Суть такого договора - определение взаимных обязательств наймодателя и нанимателя, вытекающих из факта передачи жилого помещения. Стороны договора - наймодатель и наниматель. Нанимателем может быть только гражданин. Юридические лица выступать нанимателями по договору не могут.
Наймодатель - собственник или управомоченное им лицо. На практике собственник, как правило, уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя по договору управляющую жилищным фондом организацию - службу единого заказчика.

И юридически, и фактически

Каковы основные обязанности наймодателя?
В соответствии с действующим законодательством наймодатель обязан, во-первых, передать нанимателю жилое помещение. Оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания. Жилое помещение должно быть свободно и юридически, и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо прав либо не-основательных претензий. Это означает, что права нанимателя на него должны быть бесспорными.
Во-вторых, за наймодателем числятся обязанности по обеспечению нормального функционирования всех инженерных систем жилого дома, его эксплуатации, содержания и ремонта дома, бесперебойной подаче проживающим коммунальных услуг.
Что наймодатель обязан по закону
В частности, наймодателю следует обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования домов.
За счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома.
Однако внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя только в тех случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо с производством капитального ремонта.

Ищите съехавших или платите сами

Повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя.
Наниматель же обязан производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений и мест общего пользования в квартире, в частности, побелку, окраску и оклейку стен, потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки.
Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время проведения капитального ремонта в другое отвечающее санитарным и техническим требованиям помещение, обязанность предоставить которое лежит на наймодателе. Договор найма в этом случае на ремонтируемое жилое помещение не расторгается.
Кроме того, на наймодателя возлагаются обязанности по надлежащему содержанию придомовой территории. В этих целях ему предписывается содержать придомовую территорию в чистоте и порядке, оборудовать хозяйственные площадки для установки контейнеров и бачков для мусора и пищевых отходов, для сушки белья, чистки одежды, ковров и т.п., оборудовать в установленном порядке спортивные, игровые площадки для детей, осуществлять уход за зелеными насаждениями.
Все перечисленное не означает, что наймодатель обязан выполнять эти обязательства своими силами, однако ему надлежит принять все необходимые организационные меры, направленные на исполнение этих обязанностей, в частности, заключить различного рода договоры с подрядными и иными организациями, поручив им выполнение тех или иных работ.

Продолжение следует.