Продолжение. Начало в № 6, 10, 15, 20, 26, 30, 35.
Мы говорили о правовом положении так называемых временных жильцов, поднанимателей и иных лиц, не обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением. В итоге выяснили, что основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.
Что касается платы за сдачу жилого помещения в поднаем, то она устанавливается по соглашению сторон. Эта плата не лимитирована. В то же время граждане, сдающие жилое помещение в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
Освободи,
если срок истек
Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяется правило о том, что при заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора за три месяца. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока, а если срок согласован не был, то не позднее семи дней после предъявления к ним требования.
Поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением. Это означает, что за их действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, несет ответственность наниматель.
Вселяй знакомых,
чтоб не иметь проблем
Поднаниматели и временные жильцы получают нанятую жилую площадь в пользование. Никакими жилищными распорядительными полномочиями они не обладают, а сами условия пользования определяются нанимателем по его усмотрению.
Поселить на жилую площадь лиц, не приобретающих на нее самостоятельного права, может не только наниматель, но также арендатор, член кооператива, не выплативший паевой взнос, собственник и т.д. Поселение указанных лиц может иметь место по самым различным основаниям. Это могут быть случаи поселения опекунов на площадь подопечных, поселение домработницы и т.п.
Во всех указанных случаях поселяемые лица независимо от того, на какую площадь и по каким основаниям они поселены, не приобретают на нее самостоятельного права и сохраняют право на ту площадь, на которой ранее проживали. При этом они могут пользоваться предоставляемой площадью как возмездно, так и безвозмездно. Самостоятельное право на площадь они смогут приобрести лишь при наличии предусмотренных законом оснований. Чаще всего это бывает, когда поселяемое лицо становится членом семьи того лица, к которому вселилось.
Пять лет,
и ни днем более
Вернемся к коммерческому найму. Поговорим о сроке, на который может заключаться договор коммерческого найма. В отличие от установленной Жилищным кодексом бессрочности социального найма договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. При этом действует следующее законодательное правило: если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку по закону наниматель наделен правом на возобновление договора на новый срок. Это означает, что по истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.
Процедура перезаключения договора на новый срок такова: не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора.
Однако заметьте, что по закону такой отказ от заключения договора может быть вызван всего-навсего одной причиной - решением не сдавать жилое помещение в наем как минимум в течение года.
Наниматель имеет право «первой ночи»
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать в судебном порядке признания такого договора недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Например, он вправе требовать возмещения расходов по найму нового жилья, превышающих прежние. А можно требовать и того, и другого.
Если наймодатель пропустил установленный трехмесячный срок для внесения предложения нанимателю, договор коммерческого найма считается продленным на следующие пять лет и на тех же условиях. При согласовании условий договора, перезаключаемого на новый срок, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма. А пересмотра иных каких-либо условий - вполне может.
Сроки разные,
есть и короткие
Закон выделяет в особую группу договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Он уменьшает объем жилищных прав нанимателей (если, конечно, стороны - наниматель и наймодатель - не договорятся об обратном). В частности, наниматели лишаются: права быть персонально вписанными в договор найма жилого помещения (если не производится их вселение по описанным в прошлом номере рубрики правилам); права вселять временных жильцов и поднанимателей; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения (чтобы приостановить выселение), послуживших основанием для судебного предупреждения о расторжении договора найма по требованию наймодателя (этого вопроса коснемся в следующий раз).

Елена Бельская, юридическая фирма «Партнер-консультант».
Продолжение следует.