Окончание. Начало в № 6, 10, 15, 20, 26, 30, 35, 39, 48, 60.
В прошлый раз мы вели речь о порядке и условиях расторжения договора социального найма жилого помещения. Сегодня речь пойдет о расторжении договора коммерческого найма. Законодательные положения, касающиеся оснований и порядка расторжения договора коммерческого найма, изложены в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Вправе, но
с предупреждением
Во-первых, наниматель вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.
Заметьте, решение о расторжении договора должно быть единодушным. Если же из жилого помещения выедут не все граждане, то договор не прекратит свое действие, а утратят свои жилищные права лишь те граждане, которые выбыли к другому месту жительства.
Во-вторых, законом установлены основания расторжения договора не только по инициативе нанимателя, но и по инициативе наймодателя. Расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке.
Основания и порядок расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя определены законом с учетом того, идет ли речь об обычном договоре коммерческого найма, который, напомним, заключается на срок не свыше пяти лет (а если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на пять лет), либо о договоре, заключенном на срок до одного года (краткосрочном найме).
Не платишь - выезжай
Так вот, при обычном найме договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях невнесений нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Как при обычном, так и при краткосрочном найме договор может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Последствие расторжения договора не очень радостное - наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению на основании решения суда о расторжении договора. Причем выселение производится без предоставления другого жилого помещения, что фиксируется в резолютивной части судебного решения.
Используй шанс
Правда, во втором случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему судебным решением может быть предоставлен льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. И если наниматель не использовал этот срок «по назначению», наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в своем решении о расторжении договора может отсрочить исполнение такого решения на срок не более года.
Далее, договор найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может (но не должен) предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Заметьте, при расторжении договора по инициативе наймодателя в случае невнесения квартирной платы, а также в случае разрушения или порчи жилого помещения такой «инструмент» для воздействия на нерадивого нанимателя законодательством не предусмотрен.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения, может дать нанимателю испытательный годичный срок для исправления поведения. И уже по итогам этого года по повторному требованию наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. Опять же по просьбе нанимателя суд может принять решение о расторжении договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.
Ну и в-третьих, кодексом предусмотрены случаи, когда договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут (опять же - в судебном порядке) по требованию любой из сторон договора (нанимателя или наймодателя).
Договор расторгается, если жилье непригодно
На сегодняшний день договор коммерческого найма по инициативе любой из сторон может быть расторгнут в том случае, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
То есть в отличие от «рукотворной» порчи помещения проживающими закон вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, каковое в законодательстве оценивается как непригодное для проживания.
Такое состояние образуется в результате естественного износа дома (жилого помещения) в процессе его эксплуатации и (или) непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома (жилого помещения) в надлежащем техническом и санитарном состоянии, как-то:
- нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта;
- запущенность профилактических мероприятий;
- другие нарушения правил и норм содержания жилищного фонда.
Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома (жилого помещения), каким является аварийность. Как уже было сказано выше, в случае выявления факта непригодности или аварийности дома (жилого помещения) требовать расторжения договора имеют права обе стороны: и наниматель, и наймодатель.

Елена Бельская, юридическая фирма «Партнер-консультант».