Повод для обсуждения важнейшего вопроса нашего жилищно-коммунального бытия заместитель мэра города Владимир Браташов подал сам, заявив на «архитектурной неделе» об универсальном методе вписаться в современную, закрепленную законодательством структуру управления жильем, в котором мы живем. Речь идет о кондоминиумах и товариществах собственников жилья - ТСЖ.
Признаться, заявление Браташова, ведающего в администрации Сургута среди многих прочих и вопросами такого монстра, как жилищно-коммунальное хозяйство, вызвало у меня некоторое замешательство. Потому как о положительных фактах, связанных с данной формой управления жильем в нашем городе, слышать не приходилось. Более того, дважды в течение одного года газета поднимала эту тему в связи с письмами читателей, которые резко отрицательно отзывались о ТСЖ, созданных в их домах. Вплоть до того, что требовали передать жилье в управление дирекциям единого заказчика.
ЗАМЕСТИТЕЛЬ мэра заговорил о создании кондоминиумов и ТСЖ в связи с тем, что администрацию города (редакцию, к слову, тоже) сургутяне периодически заваливают жалобами по поводу строительства на придомовых территориях разного назначения сооружений.
- У собственников жилья, а их сегодня насчитывается в Сургуте около 80 процентов, есть универсальная возможность прекратить эту застройку. С 1996 года существует закон о ТСЖ, которым введен институт кондоминиумов - имущественных комплексов с инженерными сетями, общими проездами и прочим. По инициативе любого собственника созывается собрание жильцов, у коих должно быть не менее 50 процентов голосов, и большинством принимается решение о создании кондоминиума. Затем на первом собрании может быть принято одно из двух решений. Первое - обращение членов кондоминиума в муниципалитет с просьбой о взятии их дома на управление специальной уполномоченной организацией, заказчиком на жилищно-коммунальные услуги, у нас это ДЕЗ. Либо создание ТСЖ для непосредственного управления или передачи управления управляющему или специализированной организации. Хочу подчеркнуть, что в законодательстве очень много недоработок, а потому процедура создания кондоминиумов достаточно сложная. Закон о ТСЖ целиком войдет в новый Жилищный кодекс, который предположительно будет введен с 1 марта 2005 года. Будем надеяться, что эти недоработки устранят. Будущее отрасли ЖКХ, в чем я не сомневаюсь, - за кондоминиумами и ТСЖ.
- А в чем их отличие? Как решаются вопросы отведения земли под кондоминиумы, являются ли собственники жилья одновременно и собственниками земли, на которой размещен дом с придомовыми территориями?
- Отличаются в принципе. Кондоминиум - имущественный комплекс, ТСЖ - организационно-правовая форма управления. В законе написано: создать кондоминиум и нанять орган управления, или создать ТСЖ и нанять управляющую компанию. Надеюсь, что новый Жилищный кодекс процедуру создания кондоминиумов и ТСЖ упростит, сделает ее более унифицированной, потому что сегодня предлагаемая в существующем законодательстве практика в стране не приживается. На вторую часть вопроса отвечу так: на территории кондоминиума никто, кроме собственников, не вправе будет решать вопросы размещения каких-то объектов. Как по закону будет отводиться земля - в аренду или собственность, пока не знаю. Но в действующем законодательстве прописана опять же ответственность собственников за всю территорию, то есть ее благоустройство и содержание. К кондоминиумам и ТСЖ мы идем очень тяжело в силу нашей инертности и иждивенчества. В городе существует 11 товариществ собственников жилья, половину из них за последние два года создали застройщики.
- Есть примеры удачного опыта работы ТСЖ в качестве управляющей структуры?
- Являясь сторонником создания ТСЖ, всемерно поддерживая это движение, считая товарищества альтернативной формой управления жильем, я тем не менее убежден, что в обозримом будущем ТСЖ не заменят ДЕЗы как управляющие компании. По многим параметрам: отсутствие кадров, опыта, непонимание функций по управлению жилищным фондом и многие другие. Нет, не могу пока привести положительных примеров, где бы ТСЖ профессионально работало, хотя подвижки в лучшую сторону есть. Приведу для иллюстрации ситуацию. Создали жильцы одного дома товарищество, избрали правление из неопытных в вопросах управления жильем людей. Приходят к тем владельцы: нам бы надо прописаться. А «управленцы» руками разводят. Жильцы - к нам: что, дескать, у вас там творится? Спрашиваю: почему у нас? Ведь это вы создали ТСЖ, вот с него и спрашивайте. А мы не создавали, говорят. Тогда читайте закон, отвечаю, где написано, что кворумом для создания ТСЖ считается 50 процентов жильцов, причем голоса учитываются не по количеству проживающих в доме либо подъезде (да, и в подъезде можно организовать ТСЖ - закон не ограничивает), а по наличию у владельцев жилой площади. Недавно директор департамента ЖКХ Виктор Афонин поручил своему заместителю раз в неделю собирать планерки для всех ТСЖ. То есть в стороне от этого движения ДЖКХ не находится, оказывает методическую помощь, предоставляет услуги РКЦ, дает консультации по паспортно-визовым вопросам и так далее.
- Если следовать вашей логике, создавая ТСЖ и кондоминиумы, а к этому все идет в реформировании ЖКХ, мы вынуждены будем нанимать ДЕЗы, которые станут управлять ими?
- На сегодняшний день другой альтернативы не вижу. Потому что в дирекциях работают профессионалы, потому что там школа, техническая документация, знания, отработанные системы по эксплуатации жилищного фонда. Если в двух дирекциях сегодня работают 400 человек, то посчитайте, сколько в каждом ТСЖ должно быть управленцев: это обязательно председатель и бухгалтер, как минимум. Но мы насчитали гораздо больше. Грубо прикинем на 800 домов - получится полторы тысячи управленцев. Им вы обязаны платить зарплату. Кроме того, правление должно нанять подрядную организацию для обслуживания жилого фонда. Сейчас ТСЖ создаются в новых домах, лет пять они, возможно, без особых проблем поработают, а дальше что? Согласен, в ДЕЗах много бюрократии и волокиты, но это вовсе не значит, что мы не работаем над реорганизацией дирекций, переводом их на новые методы управления. Сегодня находимся на стадии принятия этого решения, потому что необходимость в придании ДЕЗам новой организационно-правовой формы назрела. Я говорю об их коммерциализации как управляющих компаний. Вот когда они уйдут из-под крыла муниципалитета, не будут на окладах сидеть, а получать зарплату в зависимости от того, насколько эффективно управляют, многое, что не устраивает жителей в их работе, изменится. Поддержку товариществам собственников жилья мы будем оказывать всемерную, но ни в коем случае не станем искусственно упразднять ДЕЗы, потому что это равносильно обрушению жилищного хозяйства города. Пусть в конкурентной борьбе доказывают свое право на эту работу все участники.
ЕСЛИ следовать логике Владимира Браташова, то ДЕЗы для нас, собственников жилья, - панацея от непрофессионализма тех, кто будет управлять кондоминиумами и ТСЖ, которые мы вынуждены будем создавать, поскольку новый Жилищный кодекс сделать это нас в ближайшей перспективе просто обяжет, ибо дирекции сегодня имеют очень зыбкую правовую основу для выступления от имени 80 процентов собственников жилья. Многие ли из нас знакомы с законом о ТСЖ? Единицы! Кто узнал да попробовал, через некоторое время с воплем кинулся в администрацию: решайте, дескать, наши проблемы, избавьте от ТСЖ! Вот здесь принцип «ломать - не строить» не применишь, тут целая процедура выхода из товарищества, которая тоже предусмотрена в законе.
На днях в редакцию пришли члены одного товарищества, созданного, по их словам, когда они еще и в дом не заселились. Пожаловались, что на дверях их подъездов появились объявления Горэнерго, грозящего отключить электроэнергию за неуплату. А они, дескать, регулярно, вносят плату за ЖКУ непосредственно бухгалтеру ТСЖ, причем, в отличие от остальных горожан, 100-процентную. С объявлениями люди кинулись в правление ТСЖ, но там им порекомендовали не обращать внимания на эти «угрозы». Однако жильцы напуганы и возмущены. Естественно, я поинтересовалась у Владимира Алексеевича, насколько правомерно поступает энергоснабжающая организация.
- В городе 5,5 млн. квадратных метров жилья, почти 5 процентов его у ТСЖ. Ни в одном старом доме товарищества не созданы, преимущественно они у застройщиков. Почему у товариществ возникают проблемы с подрядными организациями, сказать не могу, но они есть. ТСЖ не платят Горводоканалу, ГТС, Горэнерго. Недавно мы посчитали, что они должны 12 млн. рублей, а это полуторамесячный фонд заработной платы организаций-поставщиков. Мы поставили перед всеми ТСЖ жесткое условие: не будете платить - обанкротим. Собственники жилья обязаны сами разбираться со своими правлениями, и они имеют на это законом данное право. Нечего ходить в администрацию, редакцию - пора решать проблемы самостоятельно.
НАШЕ СТРЕМЛЕНИЕ стать собственниками квартир понятно и естественно. В настоящее время отделы по приватизации ДЕЗов работают в напряженном режиме. Ежедневно по сто человек подают заявления для оформления права собственности. Но это право влечет и обязанности. Собственники жилья имеют договоры с ДЕЗами, которыми передают свои квартиры в управление дирекциям. Но мало кто из нас знает, что по истечении шести месяцев владения согласно законодательству мы обязаны создать кондоминиум и обратиться в муниципалитет о назначении управляющей организации. Эта норма закона абсолютно не работает, поэтому муниципалитет поручил ДЕЗам исполнение данного положения закона. В договорах, конечно, есть изъяны, но без этого документа у обслуживающих нас организаций нет никаких оснований давать нам тепло, воду, электроэнергию.
В течение беседы с Владимиром Браташовым я так и не смогла решить, какое из зол меньшее: забюрократизированные ДЕЗы или малопрофессиональные ТСЖ? Потому как не уверена, что ТСЖ - панацея, во всяком случае в качестве управляющей жильем структуры. Если мы создадим в своих домах кондоминиумы со всеми вытекающими для нас положительными факторами, то за управлением надо обращаться к профессионалам. ТСЖ, как показывает небогатая сегодня практика, в силу некомпетентности тех, кого мы туда выбираем, приносит больше вреда, чем пользы. Остаются ДЕЗы. Если их действительно реформируют по той схеме, которую набросал в беседе Владимир Браташов, и эффективность их работы будет напрямую зависеть от нашего спроса на их услуги, то зачем от них искусственно избавляться? Впрочем, нового Жилищного кодекса осталось ждать недолго. Возможно, он укажет нам столбовой путь?
Светлана Кутергина