Вчера в Ханты-Мансийске завершила работу конференция «Роль бюджета и внебюджетных средств в формировании рынка доступного жилья. Новые возможности на примере ХМАО-Югры». Помимо югорского правительства, организаторами встречи выступали инвестиционная группа «Регион» и Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд.
Проблему неудовлетворительного развития рынка доступного жилья в округе обозначил губернатор ХМАО Александр Филипенко: 92 тысячи семей в Югре нуждаются в улучшении жилищных условий; 3,5 млн.кв.метров жилплощади в округе оцениваются как «непригодные для жилья».
Диспропорция между потребностями в жилье и платежеспособным спросом - факт известный. Другое дело, что эта проблема обостряется из-за слабого развития долгосрочного ипотечного кредитования. Процентные ставки для большинства населения слишком высоки, а уровень имеющихся накоплений недостаточен для оплаты первоначального взноса. Это признал и губернатор.
Впрочем, выступающие не концентрировались лишь на проблеме ипотеки. Это и понятно: пусть кредитов много, а квартир мало - какой толк! Ведь если стремиться лишь к расширению платежеспособного спроса за счет удешевления ипотечных кредитов, но не стимулировать при этом объемы жилищного строительства, финал предсказуем - повышение цен на квартиры и кризис на рынке.
А вот и обнадеживающие цифры: за последние четыре года вдвое (до отметки 850 тыс.кв.м в год) увеличились объемы вводимого жилья. Правда, не было указано, какого рода жилье кроется за этими показателями: означают ли они убедительное прибавление в стане типовых квартир или же за ними скрывается увеличение метража жилья в рамках vip-строительства. В планах окружного правительства - удвоить показатели жилстроительства, «довернув» до 1,5 млн.кв.метров.
Как же развивать рынок доступного жилья? Филипенко указал на мощный накопительный резерв негосударственных пенсионных фондов (НПФ). «Денежный мешок», «денежный пылесос» - как ни назови накопительные средства НПФ, скрывается за этим одно - «длинные» деньги, способные работать в долгосрочных проектах, в том числе и инвестировании жилстроительства. «Пенсия существует вечно!» - не без пафоса заявил Игорь Коржов, гендиректор Национальной ассоциации НПФ.
«Свадебными генералами» конференции выступили представители инвестиционной группы (ИГ) «Регион» - они первыми в России заставили работать пенсионные накопления НПФ на рынке жилстроительства и ипотеки. Разработанная программа позволила создать систему инвестирования пенсионных резервов Ханты-Мансийского НПФ на возвратной основе. Инструментами, привлекающими долгосрочные инвестиции на этот рынок, выступил закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд «ЮГРА Ипотечный Фонд» под управлением ООО «Регион Девелопмент». Спешим успокоить неискушенных читателей, при сочетаниях «фонд», «вложения», начинающих нервничать, памятуя о разного рода финансовых пирамидах. Вступать никуда не надо. Фонд недвижимости инвестирует средства пайщиков (НПФ) в строящиеся объекты.
Паи фонда недвижимости покупаются/продаются лишь на вторичном рынке - например, на бирже. В этом, кстати, и есть положительная специфика закрытого ПИФа: возможность рефинансировать ипотечные ценные бумаги - отличный инструмент ликвидности для инвесторов. Строить максимально дешево и зарабатывать на обороте - вот чем руководствуются «Регион»-инвесторы. Громоздкость системы проекта (в ней задействованы застройщики, банки, внешние инвесторы, техоператоры, биржевики и т.д.) инвесторов при этом не пугает.
А на выходе имеем - максимальный доход пайщиков, и хорошо бы - приумноженные средства Ханты-Мансийского НПФ. Об уникальности и дельности проекта можно еще много говорить. Но, думается, читателям интересно прежде всего то, что (в случае удачи) для «простых смертных» этот проект разрешится тем, что на рынке появится-таки доступное жилье. То есть, конечно, схема приобретения жилья остается прежней - это спасительная кабала ипотеки. Другое дело, что сроки выплат по ипотечным кредитам удлиняются, а процентная ставка становится более приемлемой. «Мы ориентируемся на то, что цены на наши квартиры будут на 10-15 процентов ниже рыночных. Процентная ставка - 14-15 процентов в рублях, но - «вдолгую», на десять лет», - сообщил корреспонденту «СТ» гендиректор управляющей компании «Регион Девелопмент» Павел Зюбин.
Для реализации пилотного проекта компания выбрала Сургут. «Регионовцы» сразу отмежевались от множества микроскопических девелоперов, точечно орудующих на строительном рынке Сургута. «Мы рассматриваем возможность строить крупными районами, кусками. Приобретены права аренды на участок 1 га, подписан договор на строительство первых 17800 метров жилья на этой территории. В планах - участие в тендере на освоение городской земли, расширение участка до 80-100 тыс.кв.м», - заявил Зюбин.
Что думают по поводу проекта инвестиционной группы «Регион» городские чиновники? «Программа ИГ «Регион» абсолютно не противоречит городской жилищной программе ипотечного кредитования. Однозначно можно признать, что она нацелена на развитие рынка жилья, ориентирована на средний класс. Разумеется, муниципалитет не может гарантировать достижение цели программы группой «Регион». Каждый участник программы должен самостоятельно оценить риски исходя из рейтингов ИГ и сути самой программы. Из личного опыта могу сказать, что ИГ «Регион» работает давно и характеризуется как твердый «середнячок» финансового рынка, четко занимающий свою нишу», - просветил корреспондента «СТ» заместитель главы Сургута Дмитрий Гладский.
Мария Уварова.